Gemäß Art. 1192 und 1193 Code Civil (GR) ist die Grundbuchumschreibung in folgenden Fällen zwingend:

Unterbleibt die Grundbuchumschreibung bzw. –eintragung, findet der Rechtserwerb nicht statt. Andererseits hat die Eintragung keine heilende Wirkung in bezug auf Mängel des Übertragungsaktes. Insbesondere schafft die Voreintragung keine besondere Legitimation des Verkäufers. Gutgläubiger Erwerb ist ausgeschlossen, lediglich Ersitzung ist möglich.

Art. 973 Code Civil (GR) zählt die dinglichen Rechte abschließend auf:

Auf Mobilien können Pfandrechte lasten. Auf Immobilien können Hypotheken und Dienstbarkeiten lasten. Ausnahmeweise können Schiffe mit Pfandrechten belastet werden (Gesetz 4112/1929).

Es wird dann beschrieben, auf welche Weise ein Grundstück als Sicherheit dienen kann.

1. Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten existieren als dingliche Dienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten.

a. Die dinglichen Dienstbarkeiten belasten ein Grundstück zugunsten eines anderen, unabhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältissen an den Grundstücken. Die Dienstbarkeit wird zugunsten des herrschenden Grundstücks am dienenden Grundstück bestellt. Sie werden durch notarielle Urkunde errichtet und im Grundbuch eingetragen.

b. Eine persönliche Dienstbarkeit wird an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten Person bestellt. Sie ist mithin an die Existenz einer Person geknüpft. Stirbt die Person oder geht sie unter (bei juristischen Personen), erlischt die persönliche Dienstbarkeit.

c. Der Nießbrauch ist ein Unterfall der Dienstbarkeit. Er kann durch Ersitzung und notariellen Akt erlangt werden. Der Nießbrauch kann auch an Wohnungseigentum bestellt werden.

d. Das Wohnungsrecht ist ein Unterfall der Dienstbarkeit. Es verschafft dem Begünstigten das exklusive Nutzungsrecht. Der Berechtigte hat das Recht, die Wohnung allein oder mit seiner Familie samt Personal zu nutzen.

Die Dienstbarkeiten stellen keine Sicherheit dar, mit Ausnahme möglicherweise des Nießbrauchs.

2. Hypotheken

An einem Grundstück kann zugunsten eines Dritten eine Hypothek bestellt werden, um eine Forderung zu besichern. Die Hypothek berechtigt den Begünstigten, sich aus dem Grundstück zu befriedigen. Die Forderung kann bedingt sein oder erst in der Zukunft entstehen. Die Hypothek wird in Art. 1257 ff. Code Civil (GR) geregelt. Sie ist eine der wichtigsten Kreditsicherheiten, die von dem Schuldner gestellt werden kann. Sie verliert normalerweise nicht an Wert und sie bleibt dem Gläubiger unabhängig von den jeweiligen Eigentumsverhältnissen am Grundstück erhalten.

Die Hypothek kann an jedem Grundstück bestellt werden, das auf einen Dritten übertragen werden kann. Nicht übertragbar sind Grundstücke, die der öffentlichen Hand gehören (Denkmale), solche die der öffentlichen Nutzung dienen (öffentliche Einrichtungen wie Parkanlagen, Plätze), Grundstücke durch eine Bewaldung charakterisiert sind, Grundstücke, die von archäologischer Bedeutung sind.

Die Hypothek entsteht durch Gesetz, gerichtliche Entscheidung oder Vertrag und muß im Grundbuch eingetragen werden. Sie existiert ab dem Datum ihrer Eintragung.

Von Gesetzes wegen entstehen Hypotheken:

Die vertragliche Hypothek setzt einen Notariatsakt voraus, in dem die zu besichernde Forderung und das zu besichernde Grundstück exakt zu bezeichnen sind. In der Regel wird die Hypothek vereinbart, wenn die Forderung entsteht, selbst wenn sie noch nicht fällig ist. Die Hypothek nimmt den Rang ein, den sie durch den Tag der Eintragung erhält. Hypotheken, die am selben Tag eingetragen werden, haben den selben Rang. Rangvereinbarungen sind zulässig. Die Hypothek ist unteilbar.

Praktische Beispiele:

(1) Ein Grundstück wird veräussert. Der Preis wird nicht sofort vollständig bezahlt. Zur Besicherung des Restkaufgeldes verlangt der Verkäufer von dem Käufer entweder einen oder mehrere Wechsel, die auf die Fälligkeitsdaten der Restraten fällig gestellt werden, oder einen oder mehrere vordatierter Schecks (die sicherer sind als Wechsel, weil die Ausstellung ungedeckter Schecks unter Strafe steht). Doch in jeden Fall verlangt der Verkäufer von dem Käufer die Bestellung einer Hypothek am Kaufgrundstück. Der Käufer wird die Hypothek bewilligen, weil er weiß, daß der Verkäufer anderenfalls nicht veräussern wird. Doch der Käufer wird die Hypothek nur selten sofort bestellen, da dies Kosten verursacht (ca. 6 % von der Forderung). Die Lösung findet sich häufig darin, die Hypothek nur für einen geringeren Betrag als die Forderung eigentlich ausmacht, zu bestellen und für den Rest eine provisorische Hypothek (Vormerkung auf Eintragung einer Hypothek) eintragen zu lassen. Eine solche kann nur von einem Gericht verfügt werden. In der Praxis einigen sich die Vertragsparteien darauf, daß der Gläubiger den Antrag stellt. Üblicherweise stellt der Gläubiger den Antrag bei Gericht. Beide Parteien erscheinen im Termin und der Schuldner erkennt den Anspruch an. Das Problem besteht darin, den Rang der Hypothek festzulegen. Beabsichtigt der Käufer nicht, den Kaufpreis bei einer Bank zu finanzieren, erhält die vertragliche Hypothek den ersten Rang. Soll jedoch eine Bankfinanzierung vorgenommen werden, dann muß sich der Käufer den ersten Rang für die Bank vorbehalten. Dies kann bereits im Kaufvertrag geschehen. Das Problem liegt darin, daß der Eigentumserwerb von der Umschreibung im Grundbuch abhängt. Doch hierin wird im Ergebnis kein Problem gesehen.

(2) Der Darlehensvertrag bedarf keiner notariellen Form, hingegen die Hypothek. Wenn also Darlehensvertrag und Hypothekenbestellung in einem Akt zustande kommen sollen, muß das Darlehen zusammen mit der Hypothek beurkundet werden. Das geschieht praktisch niemals, da dieses Verfahren zu teuer ist, denn die Kosten betragen dann 7,5 % der Forderung, die besichert werden soll. Also optiert der Darlehensgeber, einerlei ob es sich um eine Bank oder einen Partikulier handelt, dafür, das Darlehen privatschriftlich zu vereinbaren. Dann entstehen Kosten zwischen 3,6 % der Darlehensforderung (bei Vereinbarungen zwischen Privatleuten) und 2,4 % (Bei Vereinbarungen mit Beteiligung eines Unternehmens, wenn es sich um eine Unternehmensangelegenheit handelt). Der Darlehensgeber wird eine Klausel vorsehen, derzufolge sich der Darlehensnehmer verpflichtet, zugunsten des Darlehensgebers eine Hypothek zu bestellen. Die Auszahlung des Darlehens wird davon abhängig gemacht, daß eine notarielle Hypothek bestellt wird. Dann wird die Hypothek unverzüglich eingetragen, denn die Bank belastet den Darlehensnehmer mit den Kosten. Doch zunehmend gehen die Banken dazu über, kundenfreundlich zu arbeiten und akzeptieren eine andere Form der Besicherung. Zunächst wird eine kleine Forderung zur Rangsicherung eingetragen. Sodann wird vereinbart, daß sich die Bank eine Vormerkung bei Gericht beschafft. Das bereits beschriebene Verfahren zur Erlangung der Vormerkung kommt zur Anwendung.

Das Verfahren birgt jedoch das Risiko des Forderungsausfalles in sich, wenn der Schuldner zahlungsunfähig wird und die Zwangsversteigerung betrieben wird. Dann ist die Bank wegen des wesentlichen Betrages (der lediglich durch eine Vormerkung gesichert ist) darauf angewiesen, zunächst einen Vollstreckungstitel zu beschaffen. Dies kann sehr schnell gehen, doch nur dann, wenn der Schuldner nicht widerspricht. Tut er letzteres, können Jahre bis zur Titulierung vergehen. Zwischenzeitlich kann das Objekt zur Versteigerung kommen. Der Erlös wird nur an die endgültig besicherten Gläubiger verteilt. Die Bank geht leer aus. Deshalb wird empfohlen, den in Griechenland mehr oder weniger üblichen Weg nicht zu gehen und im Wettbewerb mit anderen Banken besser die Kosten für den Kunden durch Zugeständnisse bei der Kreditvergabe zu senken. Eine Zwischenlösung bietet sich, wenn man die Darlehensforderung in einer notariellen Urkunde regelt, in der sich der Schuldner der Zwangsvollstreckung unterwirft. Dann kann vorstehendes Verfahren eingeschlagen werden, ohne das Risiko eines langen Erkenntnisverfahren einzugehen. Die Vormerkung kann jederzeit durch Vollstreckung rangwahrend in eine Hypothek umgewandelt werden.

(3) Die Parteien eines Darlehensvertrages können vereinbaren, daß der Schuldner keine weiteren Hypotheken am Grundstück bestellen darf. Diese Verfügungsbeschränkung kann im Grundbuch eingetragen werden und ist Dritten gegenüber wirksam, soweit es sich um eine konventionelle Hypothek handelt. Gegen Vollstreckungsmaßnahmen wirkt die Eintragung nicht.

Handelt es sich bei dem belasteten Gegenstand um ein Gebäude, kann es der Gläubiger auf Kosten des Schuldners versichern lassen. Bedient der Schuldner die Prämien nicht, kann der Gläubiger die Darlehensforderung fällig stellen. Im Falle der Enteignung setzt sich die Hypothek am Entschädigungsbetrag fort.

Der Zession der Darlehensforderung folgt die Hypothek. Die Zession muß dem Schuldner angezeigt werden. Erst dann wird die Zession wirksam. Im Falle des Verkaufs einer belasteten Immobilie, kann der Erwerber die Altverbindlichkeiten übernehmen. Der Darlehensgeber hat das Recht, die Übernahme innerhalb von sechs Monaten zu verweigern. Die Weigerung ist schriftlich mitzuteilen. Die Frist läuft ab Bekanntgabe der Schuldübernahme.

Auch in Griechenland gilt, daß die Hypothek kein Eigentum oder eigentumsähnliche Rechte verschafft. Wenn die besicherte Forderung fällig wird, kann die Hypothek im Wege der Zwangsvollstreckung aktiviert werden. Vollstreckungstitel sind insbesondere:

Die Zwangsvollstreckung in Immobilien geschieht durch Zwangsveräusserung oder Zwangsverwaltung.

1. Die Zwangsveräusserung wird durch die Zustellung des Vollstreckungstitels mit einer Zahlungsaufforderung eingeleitet. Zuständig ist der Gerichtsvollzieher. Es folgt eine gerichtliche Anhörung. Wird die Vollstreckung nicht eingestellt, nimmt das Verfahren seinen Lauf. Anschließend stellt der Gerichtsvollzieher die Beschlagnahmeanordnung zu, und zwar an den Schuldner (ggf. auch an den Grundstückseigentümer) und an das Liegenschaftsregister. Mit der Zustellung gilt das Grundstück als beschlagnahmt. Der zuständige Notar nimmt die Versteigerung vor. Die Versteigerungstermine finden ausschließlich Mittwochs statt. Den Zuschlag erhält der Meistbietende. Findet sich kein Bieter, erhält der betreibende Gläubiger auf Antrag den Zuschlag zum Einstiegsgebot, das in der Beschlagnahmeanordnung durch den Gerichtsvollzieher festgesetzt wird und üblicherweise (aber nicht zwingend) die Hälfte des Immobilienwertes ausmacht, den der Gerichtsvollzieher schätzt. In den Regionen, in denen bereits das staatliche System des ”objektiven Wertes” existiert (oben I), darf der festzusetzende Wert nicht darunter liegen.

Ist der erzielte Erlös nicht ausreichend, errichtet der Notar einen Verteilungsplan. Darin berücksichtigt er vorab, die generell privilegierten Gläubiger (insbesondere den Fiskus, die Gemeinden etc). Anschließend werden die speziell privilegierten Gläubiger befriedigt. Es sind dies vor allem die Kosten der Grundstückserhaltung ab Beschlagnahme sowie die Hypotheken. 1/3 des Erlöses sind für die generellen Privilegien, 2/3 des Erlöses für die speziellen Privilegien vorbehalten.

2. Die Zwangsverwaltung kann auf Antrag des Gläubigers durch das Vollstreckungsgericht angeordnet werden. Ab Zustellung der Anordnung gilt das Objekt als beschlagnahmt. Mit der Anordnung wird der Zwangsverwalter bestimmt. Die Zwangsverwaltung dient dazu, zugunsten der Gläubiger einen Bewirtschaftungsüberschuss zu erwirtschaften. Der Zwangsverwalter nimmt das Grundstück in Besitz und trägt die laufenden Lasten. Das Objekt bleibt veräusserlich. Die Veräusserung läßt die Zwangsverwaltung unberührt. Die Zwangsverwaltung wird nicht angeordnet, wenn

Die Zwangsverwaltung endet auf Antrag durch Gerichtsentscheidung, wenn